El euríbor entró en terreno positivo en abril y en junio ha confirmado su mayor escalada en 14 años, lo que ratifica el fin de las hipotecas baratas. El tipo de interés variable más común en los préstamos hipotecarios llevaba seis años en negativo, desde febrero de 2016, y ahora se ha disparado. Tras acabar mayo en el 0,287 %, comenzó junio con fuerza, más del 0,4 %, superó el 1 % el día 15 y ha cerrado por encima del 0,8 %.
Los préstamos hipotecarios se encarecen ante el endurecimiento de la política monetaria anunciada por el Banco Central Europeo y ganan terreno las hipotecas a tipo fijo.
El BCE ha avanzado que subirá los tipos de interés un cuarto de punto en julio y volverá a incrementarlos en septiembre, según evolucione la inflación en la eurozona, con lo que las tasas rectoras estarán en positivo a partir del tercer trimestre, lo que ha provocado el rally alcista del euríbor, que ha pasado de cerrar 2021 con una media mensual del -0,502 % a superar el 1 % en su cotización diaria de junio.
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La distribución entre hipotecas a tipo fijo y tipo variable ha ido cambiando con el tiempo en España, de la práctica hegemonía de los préstamos hipotecarios referenciados al euríbor se ha pasado a la situación inversa, en las nuevas hipotecas, tres de cada cuatro son a tipo fijo y solo una de cada cuatro es a tipo variable.
En junio de 2021, hace justo un año, había 4.500.253 hipotecas residenciales vivas en España, de las que 940.553 (un 20,9 % del total) se regían por un tipo de interés fijo y 3.559.700 (el 79,1%) por uno variable, según refleja la Asociación Hipotecaria Española en su Análisis dinámico de la cartera hipotecaria española.
El presidente de Adicae, Manuel Pardos, explica a RTVE que "la banca ha empujado hacia el interés fijo" con el fin de mantener sus márgenes en las hipotecas, su principal producto financiero, durante todo el tiempo que el indicador ha estado en negativo y "ha adelantado la subida del euríbor porque tenía muchas ganas", descontando la futura subida de tipos del BCE.
La directora de Hipotecas.com en Madrid, Marta Fernández, cuantifica entre 800 y 1.800 euros al año el impacto que la subida del euríbor puede tener en una hipoteca a tipo variable, una cantidad que "no pone en riesgo de morosidad a una familia", aunque se produce en un contexto general de alza de precios, desde el coste de la energía hasta el de la cesta de la compra.
Cambio de estrategia
La portavoz de iAhorro, Laura Martínez, ve un cambio de estrategia de comercialización en las entidades financieras. Desde abril, la banca trata de "mover la demanda de fija a variable", apunta a RTVE, para obtener un mayor margen de beneficio, así que suben el interés fijo y bajan el tipo en el variable.
Los usuarios pueden seguir encontrando hipotecas fijas, pero los diferenciales ahora son más altos, por lo que ya no son tan atractivas "hace unos meses era posible encontrar una hipoteca fija por debajo del 1 %. Ahora están, en general, entre el 1,5 % y el 2 %".
Fernández de Hipotecas.com matiza que cuando el tipo no llegaba al 1 % es porque la hipoteca estaba vinculada a varios productos que acababan encareciéndola y reconoce que los tipos fijos "están subiendo y se mueven entre el 2 % y el 3 %", siguiendo la recomendación del Banco de España que desaconsejaba un nivel "muy bajo a largo plazo".
Mejoran los márgenes de la banca
Desde iAhorro valoran que "venimos de mínimos históricos" y las hipotecas fijas "ahora empiezan a subir, pero aún siguen por debajo de los tipos que podríamos encontrar en 2014 o 2015. Siguen siendo hipotecas muy baratas, pero ya no son tan espectaculares".
En la misma línea, la analista de AFI, Marta Alberni, detalla a RTVE que "el adelanto de las expectativas de subidas de tipos ha hecho que las entidades progresivamente hayan abandonado la estrategia focalizada en comercializar hipotecas a tipo fijo (segmento que ha protagonizado la concesión desde inicios de 2020) hacia una reactivación de las operaciones a tipo variable".
Alberni cree que "la subida de los tipos va a generar un efecto sin duda positivo en los márgenes bancarios, muy lastrados en los últimos años por los tipos negativos". Repuntan los tipos de concesión de los préstamos hipotecarios y el efecto de la revisión de las hipotecas con interés variable "se reflejará en las cuentas de resultados con cierto desfase dado que el reprecio de las operaciones se realiza cada doce meses".
Evolución del euríbor
De cara al cierre del año del euríbor, iAhorro estimaba en enero un 0,5 % y en mayo un 1,3 %, pero la evolución de junio, les ha llevado a revisar los datos y "podría acabar el ejercicio más cerca del 1,5 % que del 1,3 %", sin descartar una actualización en julio, tras la decisión del BCE. Los analistas de AFI afirman que el euríbor "casi con total probabilidad cerrará 2022 en niveles superiores al 1 % (su previsión es del 1,3 %)".
En Hipotecas.com avanzan que los mercados de futuro indican que el euríbor terminará entre el 1,25 % y el 1,75 %. Más optimismo en Adicae, donde creen que el indicador "sube y baja lentamente" y podría no rebasar el umbral del 1 % en este ejercicio.
Los expertos advierten de lo difícil que es predecir el euríbor, un índice muy sensible a los movimientos económicos y políticos, que históricamente ha oscilado medio punto interanual. En enero nadie se imaginaba la guerra en Ucrania o los actuales niveles de inflación, ninguna de las previsiones de entonces se ha cumplido, según Martínez, mientras que Pardos recuerda que hace meses se retrasaba su estabilización en terreno positivo hasta 2030.
En 2023, "existe mucha más incertidumbre", según AFI. Consideran que el área euro no soportará muchas más subidas adicionales del BCE el año próximo (esperan 5 en 2022) y, en consecuencia, "el euríbor debería situarse en el rango 1,50 %-1,75 %". Las previsiones de mercado apuntan a que el índice hipotecario supere el 2 % el año que viene, coinciden desde Hipotecas.com.
"Nueva burbuja inmobiliaria"
El presidente de Adicae alerta ante la posibilidad de "una nueva burbuja inmobiliaria" y denuncia la subida de precios: "La vivienda no puede ser un bien especulativo". A la hora de hipotecarse, pide responsabilidad a los consumidores y a la banca porque "el sobreendeudamiento de las familias está subiendo otra vez" y, en su opinión, "no poder pagar una hipoteca es la peor desgracia que le puede pasar a una persona".
Desde AFI, valoran que el repunte de los tipos "puede deteriorar, a medio plazo, la capacidad de pago de los clientes, especialmente de los hogares y empresas más endeudados". Recuerdan que la banca "mantiene unos deterioros aún latentes que, combinados con la inflación, podría dar lugar a un riesgo creciente de impagos especialmente en los sectores más vulnerables tras la pandemia y en los que el encarecimiento de la energía podría tener un mayor impacto".
En general, cuando sube la inflación, la morosidad también repunta por lo que podrían crecer los impagos de las hipotecas, cuyas cuotas van a subir para casi el 80 % de los hipotecados en España. En iAhorro apuntan que "si los costes siguen subiendo y los ingresos se mantienen, cada vez es más difícil pagar todo. Dicho esto, en 2019 la banca se reforzó con la ley hipotecaria para que no se repitan los errores del pasado".