El mercado inmobiliario español, que acaba de cerrar su mejor año en una década con récords de casas vendidas y préstamos hipotecarios firmados, afronta a lo largo de 2022 el previsible final de una etapa de bajísimos tipos de interés que ha permitido disfrutar de las hipotecas. El euríbor, el índice de referencia para los préstamos hipotecarios, empezó a aumentar en enero y ha acelerado bruscamente esa subida en febrero, de forma que la financiación ya está empezando a encarecerse.
Tras esa evolución subyace la inflación que aqueja a toda la eurozona -fue del 5,1 % en enero, aunque en España alcanzó el 6,1 %- y que está presionando al Banco Central Europeo para que adopte medidas que frenen la escalada de los precios. En su última reunión, el Consejo de Gobierno decidió cesar el programa de compra de deuda pública por la pandemia en marzo y la presidenta, Christine Lagarde, en lo que pareció un endurecimiento del discurso de la autoridad monetaria.
Lagarde matizó posteriormente sus palabras, recalcando que la subida sería en todo caso gradual, pero el mercado ya se estaba moviendo: el euríbor, que refleja el tipo de interés promedio al que se prestan dinero los bancos entre sí, se disparó en pocos días hasta su mayor tasa diaria en año y medio, cuando apenas un mes y medio antes, el 20 de diciembre, marcaba su mínimo histórico.
"El mercado está descontando dos subidas de tipos del BCE este año", explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y especialista en el mercado de la vivienda, aunque recalca que hay "mucha incertidumbre todavía, porque no está claro qué va a pasar con la inflación". María Jesús Fernández, economista sénior de la Fundación de Cajas de Ahorro, apuesta por una sola subida este año y, en todo caso, siempre inferior a un punto, aunque sí cree que el escenario es de inflexión: "Probablemente, no volveremos a ver los tipos de interés tan bajos como hemos tenido en 2021".
Diez euros más al mes en febrero en las hipotecas variables
Por el momento, la media mensual del euríbor a doce meses en enero ya fue más elevada que la del mismo mes del año pasado y en febrero está, provisionalmente, casi dos décimas más alta. Y el resultado inmediato es que quienes hayan revisado su hipoteca en lo que va de año, verán que su cuota mensual ha subido.
En enero, la subida fue pequeña y hasta lógica, teniendo en cuenta que la media mensual del euríbor un año antes fue la más baja de la serie histórica. Una hipoteca de 140.000 euros a 25 años y referenciada al euríbor a doce meses más un 1 % de interés -lo que implica contratar productos adicionales al banco, como seguros y tarjetas- resultaba entonces en una cuota mensual de 496,23 euros, mientras que este año salía por 497,94 euros, casi dos euros más al mes y poco más de 20 euros al año.
Sin embargo, en febrero la subida apunta a que será mucho más amplía: con la media provisional del euríbor en lo que va de mes, la misma hipoteca, que en febrero del año pasado salía por 496,48 euros al mes, este año costaría por encima de diez euros más, ya que la cuota mensual aumentaría hasta 506,66 euros. Al año, serían 123 euros más, y eso siempre que el índice no profundice en la tendencia al alza en lo que queda hasta el cierre del mes.
Esas subidas del interés se van a reflejar inmediatamente en la cuota de quienes tengan una hipoteca de tipo variable. Según un informe publicado en noviembre por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) -patronal de entidades bancarias que representan tres cuartas partes del mercado hipotecario-, los préstamos variables representan el 79,1 % del saldo vivo para inversión residencial, es decir, del dinero pendiente de devolver por quienes tienen una hipoteca para adquisición de vivienda, que al cierre del tercer trimestre del año pasado superaba los 491.000 millones de euros.
Las hipotecas nuevas a tipo fijo también serán más caras
Así, más de 390.000 millones de euros pendientes de pagar estarían referenciados a tipos variables, fundamentalmente al euríbor, al que se vinculan la práctica totalidad de las hipotecas en España. El resto, unos 100.000 millones de euros -el 20,9 % del total-, sería el dinero pendiente de devolución de hipotecas a tipo fijo, las grandes ganadoras cuando los tipos de interés se encarezcan significativamente, ya que su cuota seguirá fija, anclada al tipo de interés que se firmó al constituir el préstamo.
Las hipotecas a interés fijo han aumentado sustancialmente durante el último lustro en España, debido a que, en un contexto de tasas de interés muy bajas, los bancos han ofrecido préstamos hipotecarios con tipos fijos muy atractivos para los clientes. Si en 2015 eran poco más del 5 %, en 2016 -cuando el BCE redujo su tasa oficial al 0 %- fueron casi el 24 % y en 2020 ya suponían el 47,4 %. Y en 2021, a falta de cerrar los datos de diciembre, el tipo fijo se ha utilizado en más de la mitad de las hipotecas nuevas todos los meses.
Aunque esas hipotecas están a salvo de las posibles alzas en los tipos de interés, las subidas acabarán repercutiendo también en las hipotecas nuevas que se constituyan a tipo fijo."“Si existe la expectativa de que el interés va a subir y los bancos siguen ofreciendo hipotecas a un 1,7 % o un 1,8 % fijo, incurren en un riesgo muy alto, porque cuando los tipos vuelvan a niveles normales, de entre el dos y el tres por ciento, con cada hipoteca se pierde mucho dinero", recalca García Montalvo, que anticipa que los préstamos variables volverán a ganar terreno.
"El tipo fijo ofrece una gran ventaja en estabilidad, aunque ahora seguro que subirá", coincide María Jesús Fernández, quien, pese a todo, espera subidas en ambos segmentos. Eso probablemente contribuirá a que las cuotas mensuales acaben por volver a diferenciarse, después de un lustro en el que, en un contexto de tipos de interés históricamente bajos, han terminado por igualarse. Así, la cuota media que paga cualquier hipotecado en España ronda los 560 euros, sin apenas diferencias por la clase de interés del préstamo.
Cambio de escenario tras el mejor año en una década
Esa cuota es el resultado de un préstamo medio que, a tenor de las últimas estadísticas disponibles, no alcanza los 140.000 euros -según los datos del Banco de España y la AHE, el importe medio en el tercer trimestre de 2021 fue de 139.414 euros-, con un plazo promedio de devolución de 24,6 años y un tipo de interés medio que se sitúa en el 1,475 %, el más bajo en España de toda la serie histórica: nunca había sido tan barato financiar la compra de una vivienda.
Los compradores, en este sentido, han aprovechado la oportunidad, además de un notable volumen de ahorro embalsado por la pandemia de COVID-19. En 2021, la compraventa de viviendas fue la más abultada desde 2007, con 565.523 operaciones, y el número de hipotecas para vivienda firmadas fue el más alto desde 2010: se constituyeron más de 417.000 por un valor de 57.582 millones de euros, el mayor en una década.
Será difícil repetir un ejercicio tan positivo, teniendo en cuenta que los precios de la vivienda están creciendo y que esa subida que se apunta ya en los tipos de interés hará más difícil acceder al crédito."El mercado inmobiliario se va a frenar algo", concede la economista sénior de Funcas, aunque matiza que "ni mucho menos se va a paralizar, porque el balance de los hogares, en su conjunto, está en una situación muy saneada y la carga de la deuda está en mínimos históricos".
Y para quienes ya tengan una hipoteca, los expertos tampoco esperan que crezca especialmente la morosidad, porque se espera una subida de los tipos moderada y "perfectamente asumible" por las familias. "Lo que más importa para las hipotecas es que la economía vaya bien", recalca García Montalvo, "porque la gente paga siempre si tiene empleo".