Nada le hacía presagiar a Gloria que la casa de sus sueños se convertiría en su peor pesadilla. Después de invertir los ahorros de su vida en la entrada de una vivienda de segunda mano en Valencia, las humedades y los malos olores hicieron acto de presencia solo tres meses después de la compraventa. “A los seis meses apareció el moho y un año más tarde mi bebé estuvo varias semanas ingresado por bronquitis aguda a causa de la mala calidad del aire”, nos cuenta ahora desde la casa de sus padres, donde se ha visto obligada a volver junto a su familia hasta que los tribunales resuelvan el caso.
La de Gloria es una situación más que habitual a la hora de comprar una vivienda, aseguran los expertos consultados por RTVE.es, que califican estos defectos como "vicios ocultos", indetectables en el momento de la transacción. “Normalmente los vicios ocultos se suelen encontrar en viviendas de segunda mano y no tan habitualmente en las de nueva construcción, aunque también los hay”, asegura el abogado especialista en derecho inmobiliario Juan Carlos Rodríguez.
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No existe una lista cerrada, pero en las viviendas de obra nueva gran parte de ellos se relacionan con el agua (humedades, goteras o filtraciones), la cimentación (grietas o fisuras) o la aparición de deficiencias en los acabados. “Adicionalmente a los problemas físicos, también se producen otros problemas como ruidos y olores por defectos en las instalaciones y aislamientos -principalmente desagües- o entre distintas zonas, si bien dichas incidencias se están reduciendo en las nuevas construcciones, en donde la transmisión de ruidos ha cobrado mayor importancia”, nos explica Eduardo Díaz Pavón, Doctor Ingeniero de Caminos y jefe del Departamento de Evaluación de Estructuras de INTEMAC.
En cuanto a los edificios que cuentan ya con cierta edad, señala el experto, “es relativamente frecuente que los principales defectos estén asociados a problemas de durabilidad, esto es, la capacidad de dichas estructuras para conservar sus condiciones de seguridad y servicio adecuado a lo largo de toda su vida útil”. A ellos se suma una interminable lista de riesgos que también pueden ir asociados a la compraventa de una vivienda como que no esté libre de cargas, que el vendedor no figure como titular de la misma en el Registro de la Propiedad, los problemas financieros o las estafas.
Pero, ¿cómo prevenir todas estas situaciones?
Los expertos consultados insisten en “desconfiar” de aquellas atractivas oportunidades de compra de vivienda, ya que no son habituales y comúnmente las ofrece un tipo de vendedor muy concreto como herederos o personas con problemas económicos, que necesita deshacerse rápidamente de la propiedad por diferentes motivos. “En mi caso, la vivienda venía con sorpresa: me vendieron una casa con una deuda a la comunidad de propietarios que alcanzaban los 2.800 euros”, nos cuenta María Dolores, vecina de la localidad madrileña de Móstoles.
También se ha encontrado con una situación similar Gerard, quien tuvo que hacer frente a una derrama de más de 5.000 euros al poco tiempo de comprar una vivienda en Tarragona para cambiar el ascensor de la comunidad. “En estas situaciones es recomendable conseguir una serie de documentos que son imperativo antes de empezar a hablar de una compraventa”, subraya el abogado especialista en derecho inmobiliario.
En primer lugar, una nota simple en el Registro de la Propiedad, “el documento de la única institución en España que acredita la propiedad de un bien inmueble”, explica el abogado. El objetivo es conocer no solo la información sobre el titular real de la propiedad, sino también todas sus cargas. “Después nos va a servir mucho tener una referencia catastral y obtener un certificado catastral que nos diga información relativa a la ubicación real de la vivienda, la superficie útil y la superficie construida”.
El experto alerta además de la necesidad de inscribir las escrituras. “Me he encontrado en varias compraventas que las escrituras no se han inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que nos tenemos que asegurar que compramos del titular registral, no de aquel que nos viene con una escritura del notario”, señala Rodríguez.
Desde la sociedad de tasación Tinsa, el arquitecto y codirector de control de tasaciones, César Escobar, destaca la importancia de que el futuro comprador compruebe si el edificio ha pasado la inspección técnica. “Si hay que cambiar la fachada, las bajantes o hay que cambiar partes estructurales del edificio, el propietario se puede encontrar a posteriori con una inspección más seria y que haya un valor para arreglar todos esos daños que sí que puede suponer una merma importante”, apunta.
“Lo primero que hay que tener en cuenta es que es posiblemente la mayor inversión que vayamos a realizar a lo largo de nuestra vida o una de las mayores, por lo que es imprescindible tomar una decisión muy racional, ser muy consciente de hasta dónde llegan nuestras posibilidades y qué es lo que nos hace falta”, asegura el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font.
La disyuntiva: ¿vivienda usada o nueva?
Una aplastante mayoría de los usuarios sigue decantándose por la primera opción, aunque la obra nueva ha ganado terreno en el último año. Prácticamente una de cada cinco viviendas adquiridas en 2020, según las cifras publicadas por el INE, fueron de obra nueva. El protagonismo fue más notorio entre los meses de julio y octubre, cuando se superó la tasa del 20 %, una proporción no vista desde abril de 2015.
De acuerdo con el último informe de tendencias del sector inmobiliario de Sociedad de Tasación, a favor del producto de obra nueva ha jugado que es un mercado profesionalizado, frente a la atomización de la vivienda usada, y con mayor capacidad de comercialización efectiva y de adecuarse a las necesidades de dicha demanda, tanto en características de las viviendas como en facilidades de financiación y pago. “Se trata de un producto que encaja bien con las nuevas preferencias de la demanda que se ha movilizado en la pandemia. Esto es, localizaciones en la periferia de las ciudades, calidades constructivas o la amplitud de espacios”, asegura.
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En lo que respecta a los derechos de los compradores contra los llamados vicios ocultos, “una vivienda nueva sí que está amparada durante 10 años ante posibles daños”, asegura Escobar. “Otra cosa es que surjan inconvenientes y que tengas que meterte en pleitos contra la promotora”, apunta, una opción por la que se decantó Gloria tras la negativa de su promotora a arreglar los desperfectos.
También el Código Civil nos otorga una serie de derechos, sobre todo para los compradores de vivienda usada, que no disponen de los plazos anteriores. Según el abogado, “cuando probamos que existe un vicio oculto podemos exigirle al vendedor una compensación económica por el valor del vicio oculto que tiene el bien y la restitución, con lo cual procederíamos a hacer una resolución del contrato que hayamos firmado y esto plantea hacerlo por un procedimiento judicial ya que el vendedor que se ha deshecho del inmueble con un vicio oculto ya no quiere saber nada más y no quiere pagar de manera amigable”.
La financiación: ¿de cuánto presupuesto disponemos?
Con el euríbor en mínimos históricos y las entidades financieras con voluntad de encontrar clientes solventes y a largo plazo, las condiciones que están ofreciendo actualmente los bancos son “difícilmente repetibles”, en opinión de Font, si bien también dependerá de la relación de ingresos y gastos mensuales del comprador.
Es necesario tener en cuenta que los bancos no siempre dan la totalidad de la hipoteca, por lo que como mínimo debemos tener el 20 % ahorrado para poder acceder a la compraventa, además de un porcentaje para los impuestos y gastos notariales, gestoría… Asimismo, los expertos recomiendan no destinar más del 30 % de los ingresos mensuales a pagar la letra de la hipoteca.
“Es conveniente a la hora de buscar pensar en cuál sería mi vivienda ideal y a partir de ahí adecuando el contenido y la oferta disponible a mi realidad económica, ya que no todos podemos acceder a ciertas viviendas y tendremos que ir descartando aquello que no nos encaje hasta llegar a aquella vivienda que por precio, ubicación y características que casa con lo que estamos buscando”, subraya el director de Estudios de Pisos.com.
La permuta inmobiliaria, una alternativa a la venta de la vivienda
Las gangas: ¿es un buen momento para comprar una vivienda?
La caída de la compraventa de viviendas durante 2019 y la irrupción de la COVID-19 a comienzos de 2020 despertaron los fantasmas del pasado y aumentaron el temor a una nueva crisis en el mercado inmobiliario. “Vaticinamos caídas importantes porque históricamente el precio de la vivienda ha ido muy ligado a la evolución del PIB. El año pasado, cuyo retroceso fue superior al 10 %, vaticinábamos que las caídas fueran generalizadas y estuvieran entre el 5 y el 10 %. Pero no se han producido”, explica Font.
De hecho, el mercado inmobiliario ha resistido el golpe del coronavirus con bastante entereza. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas subió un 32,4 % el pasado mes de marzo en relación al mismo mes de 2020, su mayor incremento desde el inicio de la serie, hasta sumar 47.332 operaciones. En el mismo mes de 2019, la cifra fue de 42.649 ventas, lo que arroja un saldo positivo del 10,9 %.
“Se han registrado ligeras caídas a comienzos del año pasado, pero después sigue con una estabilidad muy evidente sin grandes caídas ni subidas, aunque sí una ligera tendencia al alza”, destaca el experto.
Desde Pisos.com consideran que los propietarios a día de hoy “no se encuentran con la necesidad de vender” porque su situación económica, de momento, “no les obliga a ello”. “¿Esto quiere decir que no van a aparecer grandes oportunidades en los próximos meses? No, pero estará relacionado con la oferta disponible, con la obligación de negociar a la baja y en aquellas zonas en las que la situación económica sea peor y tenga un impacto mayor en la población en general”, apunta.
Asimismo, insta a los futuros propietarios a que “no se precipiten” y, en el caso de que haya dudas, “dejar que un profesional nos asesore”. Mientras que el especialista en derecho inmobiliario recomienda en todo momento contar con un asesoramiento profesional ya que “puede darnos seguridad a la hora de la adquisición de cualquier bien”. “Muchas veces lo barato sale caro y es después cuando vienen las desgracias y los engaños. Es una pequeña inversión, pero sale muy rentable”, sentencia.