Julio firmó la hipoteca de su casa en febrero de 2020 y lo hizo a tipo variable. "Entonces los tipos estaban muy bajos, pero con el comienzo de 2022 empezaron a despertarse", cuenta a RTVE.es. Así, a medida que el euríbor subía, decidió actuar rápidamente para evitar que su cuota se disparara y cambió su hipoteca a tipo fijo entre marzo y abril del año pasado: "Nos vino a la memoria lo que pasó en 2006, 2007 y 2008, con la crisis inmobiliaria, cuando sufrí en mis propias carnes tener que pagar una infinidad de intereses".
Su decisión no se produjo en una fecha cualquiera. En abril de 2022, el euríbor -índice de referencia para hipotecas variables en España- entró en terreno positivo por primera vez desde enero de 2016. En los últimos meses, a medida que el Banco Central Europeo ha ido subiendo los tipos de interés para contener la inflación, el euríbor también se ha ido incrementando y en marzo ha cerrado en el 3,647%, su nivel más alto desde noviembre de 2008, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Esto tiene efectos sobre las hipotecas variables y hará que su cuota suba unos 300 al mes.
“"Estoy contento porque, revisando mis cálculos, ahora estaría pagando 450 euros más si no me hubiera cambiado"“
Julio decidió recurrir a comparadores web y, con la ayuda de un gestor, vio las alternativas que le ofrecían diferentes bancos. A partir de ahí, reconoce que a él le costó más realizar el cambio por su situación financiera personal y porque las entidades entonces “estaban colapsadas”. De esta manera, consiguió hacer la gestión en tres meses y pasó de pagar 1.050 euros por su cuota variable a 1.150 euros que paga ahora con la fija. "Apenas tengo vinculaciones con el banco", señala, "y estoy contento porque, revisando mis cálculos, ahora estaría pagando 450 euros más si no me hubiera cambiado".
Por otro lado, tiene otra vivienda hipotecada desde 2006, pero esta sigue a tipo variable y actualmente también está intentando cambiarla: "Su importe es inferior y quiero hacerlo, pero no sé si ahora es buen momento. Igual me esperaré".
Sube la firma de hipotecas... y también los cambios al tipo fijo
Esto se produce en un contexto en el que la firma de hipotecas ha subido en enero casi un 3% con respecto al mismo mes de 2022, con un total de 37.435 contratos sobre viviendas, según la última Estadística de Hipotecas publicada por el INE con datos provisionales de enero de 2023. Del total de hipotecas sobre viviendas, el 32,6% son a tipo variable, frente al 67,4% de tipo fijo.
Por otro lado, hubo 12.554 contratos que cambiaron sus condiciones, y casi el 40% de ellos fue para modificar los tipos de interés. "Este dato solía estar en torno a un 25%", explica a RTVE.es Antonio Luis Gallardo, responsable de estudios de la Asociación Usuarios Financieros (Asufin). Además, señala que "no están todas las que tienen que estar, ya que muchos bancos obligan a cancelar operaciones y abrir contratos nuevos en vez de hacer el cambio en sí". De esta manera, estos casos pasan a contabilizar como nuevas hipotecas cuando en realidad son modificaciones con respecto a las condiciones, según el experto.
En todo caso, se constata la preferencia por la modalidad fija ya que, según el INE, después de hacerse el cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo crece el 11 al 50%, mientras que el de hipotecas variables cae del 87 al 47%.
Así, teniendo en cuenta el alza del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas variables, las asociaciones de consumidores prevén que en los próximos meses aumenten las peticiones para renegociar contratos y cambiarse a la modalidad fija. "Lo normal es que esta tendencia siga creciendo", advierte Gallardo.
Anticiparse a la subida del euríbor y recurrir a comparadores web
Hace unos meses, Pedro tomó una importante decisión para su economía familiar y cambió su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. "Empecé a planteármelo en abril del año pasado", explica, "y lo hice principalmente por la seguridad de pagar siempre la misma cuota sin estar pendiente de las próximas revisiones".
Decidió utilizar un comparador web y finales de agosto terminó de hacer la gestión, pasando de una cuota mensual de 1.063 euros por su hipoteca variable a 1.147 euros con la modalidad fija. "Si hubiera mantenido la variable con las condiciones que tenía, ahora pagaría unos 1.780 euros, 600 euros más de lo que pago ahora con la fija", matiza. En su caso, tardó mes y medio en negociarlo con su banco y apuró hasta su siguiente revisión para que le saliera más rentable: "Fui retrasando los plazos para intentar aprovechar el tipo de interés que pagaba entonces, que era menor al tipo fijo que iba a firmar". Dentro de ese margen, explica que, en todo caso, quiso anticiparse al hecho de que la inflación se trasladara, con el paso de los meses, al encarecimiento de su hipoteca.
Pero esta no fue su única gestión. De forma paralela, firmó otra hipoteca para una segunda vivienda y se decantó directamente por el tipo fijo. Desde entonces, su cuota mensual es de 475 euros y asegura que no se arrepiente de haber escogido esta modalidad para ambos inmuebles: "La suma de mis dos hipotecas actuales, poco más de 1.600 euros, es menor que lo que habría pagado si hubiera seguido con la hipoteca variable de mi vivienda principal".
Primavera de 2024: un posible punto de inflexión para las hipotecas
Aunque Julio y Pedro actuaron con cierta antelación, todavía hay muchas personas que intentan esquivar el alza del euríbor y de su cuota hipotecaria. No obstante, el escenario actual es complejo y desde Asufin creen que “el impacto no ha alcanzado su pico”. Como explica su responsable de estudios, quienes renovaron en febrero de 2022 pudieron notar una subida de 18 euros en una hipoteca media, mientras que en el mismo mes de este año el incremento ha sido de 300 euros.
“"Lo más probable es que hasta febrero o marzo de 2024 no veamos que las hipotecas dejen de subir o bajen ligeramente"“
"Esto se va a repetir en los próximos meses hasta septiembre, cuando se espera que siga subiendo, pero de forma menos intensa", cuenta Gallardo. Así, aunque todo dependerá también de cómo evolucione la crisis bancaria, el experto considera que "lo más probable es que hasta febrero o marzo de 2024 no veamos que las hipotecas dejen de subir o bajen ligeramente". Esto va en la línea de lo previsto por expertos del mercado hipotecario, que prevé que la situación será más preocupante para las familias en el segundo semestre de este año, porque el Banco Central europeo seguirá subiendo los tipos.
Una sensación similar tienen en ACU-ABAE Catalunya, una asociación de personas consumidoras que ofrece asesoramiento legal a los usuarios y busca defender sus derechos e intereses. Atendieron el primer caso de petición de cambio de hipoteca variable a fija o de poner una cláusula limitativa hace seis meses. "Entonces ya se veía que iba a subir", explica a RTVE.es Jaume Ruiz, presidente de la asociación, "y ahora estamos llevando unos 30 casos en Cataluña y otros 50 más a nivel nacional".
En este contexto, Ruiz señala que hasta ahora solo ha habido dos o tres casos donde las entidades han aceptado un cambio al tipo fijo. “No tenemos una previsión exacta de cuánta gente llegará en los próximos meses, pero creemos que esto no va a parar”, señala, y advierte al mismo tiempo que desde su asociación ya escuchan los ecos de la burbuja inmobiliaria de 2008: "Mucha gente se quedó sin poder pagar la hipotecas y estamos viendo que se está repitiendo la historia". Por ello, recomienda perder el miedo a ir al banco a pedir un cambio de condiciones.
El Código de Buenas Prácticas, en el punto de mira
En este tablero financiero también está presente el Código de Buenas Prácticas, un mecanismo ampliado en enero que recoge medidas para aliviar la carga hipotecaria de familias vulnerables. Según el Gobierno, en sus tres primeros meses de aplicación la banca ha recibido 9.000 solicitudes de adhesión, un 15% más que la media que se cifró en el anterior Código. No obstante, esta cantidad aún está lejos del millón de hogares que, según el Ejecutivo, podrían beneficiarse de estas medidas.
Mundo inmobiliario - El euríbor, un lastre para las hipotecas variables - 28/03/23 - Escuchar ahora
Los bancos pueden adherirse a este Código de forma voluntaria, pero una vez suscritos están obligados a cumplir sus medidas. Al hilo de esto, el presidente de ACU-ABAE Catalunya defiende que "deberían ser obligatorias para todas las entidades, no solo para las que quieran participar". Además, insta a las Administraciones Públicas a que apliquen expedientes disciplinarios contra aquellos bancos que pongan trabas administrativas para tramitar denuncias y que, tras haberse adherido voluntariamente, no cumplen dicho Código.
Asimismo, desde esta asociación creen que podría mejorarse ampliando el foco de hogares incluidos. "No tiene en cuenta a todos los tipos de familias que puede haber", defiende Ruiz, como matrimonios en proceso de separación cuya vivienda hipotecada sigue subiendo sin haberse logrado un acuerdo.
¿Cuáles son las recomendaciones de las asociaciones de consumidores?
En este escenario, los expertos dan una serie de consejos a los usuarios para intentar aliviar su carga hipotecaria.
En primer lugar, el responsable de estudios de Asufin indica que "hay que reducir las vinculaciones lo máximo posible", es decir, evitar tener demasiados servicios que incrementen el gasto, como seguros, alarmas, planes de pensiones y tarjetas. También plantea las hipotecas mixtas como una posible opción y recuerda que, aunque la oferta actual no es la más idónea para el consumidor, quienes busquen cambiarse al tipo fijo pongan el foco en firmar con un rango entre el 2,5 y el 3%: "Más allá de esos valores, el cliente puede salir perdiendo".
De hecho, estas cifras están en el entorno de los datos del estudio hipotecario del INE, que reflejan un tipo de interés medio de hipotecas constituidas sobre viviendas del 2,65%, con un plazo medio de 25 años. Desglosado, el tipo medio al inicio es del 2,38% para las hipotecas variables y del 2,79% para las fijas.
Por su parte, el Banco de España ha publicado una guía de herramientas para ayudar a las personas que tienen problemas para pagar su hipoteca. También ha creado un simulador para calcular si se cumplen los requisitos para acceder a estas ayudas y cuál sería el impacto en su cuota.
En definitiva, las organizaciones recalcan que es importante insistir en la negociación con el banco, a pesar de que el contexto no sea el más halagüeño para los usuarios. "En España, hay una especie de política de intentar no reclamar y ser buenos amigos del banco, cuando esto no siempre es la mejor opción", señala el presidente de ACU-ABAE Catalunya, que hace hincapié en la importancia de pedir ayuda: "Que no tengan miedo de dirigirse a una asociación de consumidores o a un abogado especialista en el tema".