El alquiler toma impulso en España y ya es el modo de acceso a la vivienda de un cuarto de la población, concretamente el 24,9%, según datos de Eurostat. Aunque España es un país más arraigado a la compra, la actual falta de oferta de vivienda nueva está encareciendo el precio de venta y, como consecuencia, parte de la demanda se está moviendo al alquiler.
La balanza entre ambas modalidades, aunque sigue distanciada, se equilibra más si se examina la tendencia actual. Según el estudio La sostenibilidad en la demanda de vivienda en España elaborado por Solvia y Fotocasa, el 66% de las personas que buscan vivienda optan por comprar, mientras que el 34% se decanta por el alquiler. De este modo, con el objetivo de mantener esta tendencia, los expertos ponen el foco en la tecnología y la especialización para afrontar "la tormenta perfecta" que afecta a este mercado, con mayores costes de construcción, incertidumbre y nuevas demandas del cliente.
Sin embargo, en el lado de los clientes, los profesionales advierten: el crecimiento de la demanda está provocando que los precios se disparen y que cada vez sea más difícil para los inquilinos asumir los pagos mensuales, sobre todo en ciudades como Madrid y Barcelona.
Falta de vivienda nueva y mayores costes de construcción
En el mercado del alquiler hay una modalidad, el Build to rent, que se potenció con la llegada de la pandemia y consiste en construir edificios que luego se destinan al alquiler, no a la venta. Abarca casi toda la demanda actual y cubre las necesidades que surgieron con el coronavirus, como áreas comunes, exteriores y amplias, pero también implementa servicios adicionales como gimnasio, lavandería y zonas de barbacoa, según Mayca Llorens, directora de Gestión de Alquiler del grupo inmobiliario Solvia. Actualmente, casi el 25% de la población vive actualmente en pisos de alquiler y podría llegar al 40% en las próximas décadas, según sus previsiones.
No obstante, la oferta de vivienda nueva podría tener los meses contados, ya que el stock disponible en Madrid capital ha caído un 38,5% en el último año, pasando de 2.507 unidades hasta 1.542, y el parque de hogares nuevos disponibles en la Comunidad de Madrid podría agotarse en cinco meses, según el último Censo de Vivienda Nueva de la Sociedad de Tasación. Una situación similar se vive en Barcelona capital, donde la oferta se ha reducido en el último año un 17,8% y el stock de inmuebles nuevos en la capital catalana podría agotarse en poco más de 12 meses.
Esto está relacionado con un aumento del 25% en los costes de construcción, indica Llorens, que también señala una falta de suelo finalista, es decir, aquel que está listo para edificar sin necesidad de más gestiones de obra. "Hay muchos promotores que tenían obras para empezar, pero han devuelto el dinero y no van a construir porque se les ha disparado los precios", nos explica Eduardo, comercial de la inmobiliaria madrileña Urbantec Realty. Estos dos factores retrasan los proyectos y restan rentabilidad.
En este contexto, parte de la demanda “se ha mudado” a las opciones restantes, lo que ha provocado un boom de compraventa de vivienda usada, que subió un 25,6% en marzo, y un mayor interés por el alquiler.
El precio del alquiler sube por la presión de la demanda, según los expertos
Si falta vivienda nueva y aumenta su precio, los clientes elegirán comprar inmuebles seminuevos, y esto ha provocado que ambas opciones se hayan encarecido un 1,1% en mayo y un 8,4% con respecto al mismo mes del año pasado. Lo que ocurre ahora es que, a la luz de esos valores, parte de la demanda se mueve al alquiler, donde, seguidamente, también se están disparando los precios.
"Esta semana he publicado un quinto piso sin ascensor y he tenido casi 200 contactos, es exagerado", nos cuenta Patricia, agente comercial de iad España, que asegura que alquiler y venta se han disparado de forma paralela, no solo en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona, sino también en barrios de extrarradio.
El precio del alquiler en España repuntó un 1,4% en mayo, hasta los 11 euros por metro cuadrado, según Idealista, y sigue una tendencia al alza en la que se ha encarecido un 2,8% en el último trimestre y un 3,1% en el último año. Esto se acentúa en Barcelona, la ciudad más cara (15 euros por metro cuadrado) y Madrid (14,3 euros). En ambas existe la misma presión del mercado: una demanda creciente impulsa el aumento de precios, según los expertos.
Además, los precios podrían subir con más intensidad durante los próximos meses. Cuanto más disminuyen las cifras de ofertas, más suben los precios de alquiler dos trimestres después, y viceversa: cuanto más aumentan las cifras de ofertas, más bajan los precios de alquiler seis meses después, según un estudio de UVE Valoraciones, que pronostica los precios en función del número de ofertas y del IPC.
En un escenario marcado por una elevada inflación, los expertos advierten: los inquilinos están perdiendo capacidad adquisitiva. La tasa de esfuerzo, la parte del sueldo que una persona puede dedicar al pago del alquiler y que suele ser del 30%, ahora está entre el 40% y el 50%, tal y como explica Ramón Travería, consultor de gestión de CENTURY 21 España. A pesar de que el Gobierno limitó la subida de los precios del alquiler al 2%, esto afecta solamente a contratos en curso, según el consultor, que indica que "los nuevos alquileres están subiendo más de lo que la gente puede asumir y el 2% ahí no se aplica, porque ha subido un 9% o 10%".
Por tanto, la "tormenta perfecta" que está viviendo el mercado del alquiler parece afectar a ambos lados: a los propietarios, que buscan salvar la rentabilidad e impulsar una demanda creciente en los últimos años; y a inquilinos, que intentan sortear las subidas de los precios sin perder más poder adquisitivo. Ambas partes esperan que la situación se destense, como nos explica Patricia: "Ahora, el mercado está en alza, pero creo que se va a estabilizar un poco cuando se suban los tipos de interés".
¿Hacia dónde se está moviendo el mercado del alquiler?
Desde el punto de vista de las empresas que gestionan los inmuebles, hay tres ejes fundamentales: la inversión pública, las innovaciones y las startups. Con respecto al primero, los expertos destacan que el Gobierno destinó el año pasado 2.000 millones de euros para proyectos de vivienda, de los que 1.200 millones estaban dirigidos a aumentar el parque público de alquiler social y asequible.
“Desde 2020 estamos asistiendo a un cambio de ritmo, sobre todo en el ámbito residencial", señala Llorens. La experta asegura que la tecnología es una brújula dentro del mercado, con modelos de negocio que reducen al máximo todos los procesos. "Las startups son la máxima expresión de innovación tecnológica” y “las proptechs vienen pisando muy fuerte”, señala. Una proptech es una empresa que usa la tecnología para mejorar o reinventar cualquier servicio, desde la compra, alquiler o venta de propiedades hasta la construcción y el mantenimiento de los inmuebles. Así, algunas sustituyen la fianza por un pago mensual y ofrecen vistas virtuales de cómo quedaría un piso después de una reforma.
Un ejemplo es Spotahome, una startup que ofrece pisos en alquiler de media estancia (de tres a seis meses) en Europa y Asia y realiza toda la gestión de modo online. El inquilino puede hacer una visita virtual por el domicilio antes de alquilarlo viendo fotografías, vídeos y descripciones realizadas por un operador de la compañía que hace de guía, sin necesidad de acudir presencialmente. “Estamos viendo que hay una tendencia a utilizar soluciones más tecnológicas”, indica Luis Verdeja, country manager de esta proptech.
Un paso más allá, el entorno digital puede añadir una dosis de confianza para ambas partes y Ricardo Lanza, CEO del grupo Incofisa, explica que “la seguridad que pide el mercado del alquiler la puede dar la tecnología” y lo importante es “no maltratar” al cliente en su proceso de búsqueda, sino favorecer que acceda al mercado de una forma más sana. “Debemos exigir a los profesionales que usen tecnología testada para evitar el fraude", explica, identificar la falsedad documental y, en definitiva, que el propietario demuestre que cuenta con un sello digital seguro para el cliente.
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Otro elemento que se abre paso es la sostenibilidad, que marca las decisiones de los fondos de inversión y las de los inquilinos: “El 87% de los españoles considera la sostenibilidad como algo clave a la hora de alquilar una vivienda y el 40% está dispuesto a pagar más si la vivienda cumple estos criterios”, explica Llorens.
Inversión, tecnología y sostenibilidad. Estos son los tres puntales que marcan las decisiones de propietarios y clientes y que determinan el tablero presente y futuro.