El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles el Real Decreto-ley 26/2026. Una norma diseñada, según el Gobierno, para frenar la especulación inmobiliaria, proteger a los inquilinos y ampliar el parque público de vivienda asequible. Entre las principales novedades que recoge el texto y que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, no detalló este martes, cuando la iniciativa fue aprobada en el Consejo de Ministros, figura la limitación de adquisición de viviendas para los fondos buitre por debajo de un 70% del precio del mercado, además de introducir la figura de la enervación en los procesos de desahucio, que permite al inquilino paralizar y dejar sin efecto la medida si abona lo que debe al propietario.
El segundo decreto aprobado por el Consejo de Ministros y dedicado exclusivamente a la renovación o prórroga automática de los contratos de alquiler sin límite temporal, se publicará en el BOE este jueves. El hecho de haber esperado un día más responde a que la última norma publicada es la que prevalece. Y mientras el primer decreto establece una renovación de contratos hasta 2028, el segundo lo regula de forma indefinida. En cualquier caso, los dos textos se llevarán el viernes al Congreso de los Diputados para su convalidación en una sesión extraordinaria.
Coto a los fondos buitres y a la especulación
Uno de los puntos que más expectación había creado del primer decreto era la fórmula jurídica que el Gobierno ha empleado para, en primer lugar, determinar qué es un fondo buitre y, en segundo lugar, prohibir o limitar la adquisición de viviendas por parte de estos para evitar casos de especulación inmobiliaria. Finalmente, el texto, de 96 páginas, no define lo que es un fondo buitre, y lo que hace es establecer que cualquier "entidad con o sin personalidad jurídica que se dedique a la adquisición de inmuebles" no podrá comprarlos "por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado".
Es decir, esta limitación, vigente hasta 2028, se podrá aplicar a cualquier empresa, pero también a particulares, aunque establece una serie de excepciones. Estas son: que el destino del piso sea para vivienda habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años, que su uso sea el de residencia de personas que precisen atención sociosanitaria o para colectivos socialmente vulnerables. Tampoco se aplicará el límite del 70% cuando la empresa que adquiera la vivienda se adhiera a un código de buenas prácticas acordado con la autoridad competente. Se da por hecho que esta condición la cumplen las administraciones y los organismos y empresas que dependan de ésta y cuyo fin sea la promoción y la gestión de vivienda social y asequible.
Esta prohibición, según el artículo primero del decreto, afectará tanto a viviendas ya en uso como aquellas de inmuebles de nueva construcción que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad. No se aplicará, sin embargo, a la transmisiones que en el momento de entrada en vigor del decreto ya se hayan elevado a escritura pública, aunque todavía no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
La enervación de los desahucios
La segunda gran novedad del primer decreto son los detalles del blindaje de personas vulnerables ante un desahucio. En este caso, el texto sí que diferencia lo que se podría considerar un fondo buitre de un pequeño propietario. Así, el decreto establece que, una vez aprobado y hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspenderán los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional siempre y cuando su casero sea una "entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales".
El desahucio también se suspenderá aunque el casero sea un particular, ahora bien, el inquilino debe ser una persona vulnerable sin alternativa habitacional y al que la administración competente no haya ofrecido un recurso "digno y adecuado". En este caso, el proceso judicial se suspenderá hasta que el morador no cuente con una alternativa. La medida se revisará por un tribunal cada 12 meses para determinar si la situación de vulnerabilidad sigue persistiendo y si no se ha garantizado otro recurso. Además, la administración con las competencias de vivienda, es decir, las comunidades autónomas, aunque el dinero lo aportará el Gobierno central, asumirá los gastos necesarios y abonará la compensación que se acuerde para que no suponga un perjuicio para el propietario.
Además, el decreto recoge la figura de la enervación. Esta es una medida a la que se pueden acoger los inquilinos inmersos en un proceso de desahucio por no haber abonado el alquiler y permite paralizar el proceso judicial y dejarlo sin efecto si cumple con los impagos. Una vez cubiertas las deudas, el contrato de arrendamiento sigue vigente hasta su finalización.
A este respecto, el decreto crea la figura de la enervación extraordinaria. Serán las comunidades las que hagan frente a la enervación si no ofrecen una alternativa habitacional al inquilino en un plazo de dos meses. Esta figura solo está prevista para personas vulnerables y se introduce mediante una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que no se trata de una medida acotada en el tiempo, como la paralización de los desahucios hasta 2030 o la limitación de comprar pisos a los fondos buitres.
En el caso de desahucios no ligados a un impago, por ejemplo, el caso de Maricarmen Abascal, se suspenderá el lanzamiento si las autonomías no facilitan un recurso adecuado. En el caso de que el casero sea un particular o una empresa dedicada al alquiler asequible, la administración compensará al propietario. No se suspenderá el desahucio y el trámite seguirá adelante si el propietario es una persona física que acredita vulnerabilidad y posee un máximo de dos pisos.
Control de rentas y persecución del fraude en los alquileres
El decreto, además, busca aportar estabilidad a los inquilinos atajando los desvíos detectados en el mercado de arrendamiento. Para ello utiliza fórmulas como:
- Prórrogas extraordinarias y contención: los contratos vigentes de vivienda habitual podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Además, se limita la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, estableciendo un tope máximo del 2% en caso de no superar los índices de referencia.
- Coto al alquiler de temporada y por habitaciones: para evitar que estos formatos se usen de forma fraudulenta para eludir la ley, los contratos temporales deberán acreditar obligatoriamente una causa real de temporalidad. De no justificarse, pasarán automáticamente a considerarse alquileres de vivienda habitual. Asimismo, la suma de los precios de los contratos por habitaciones no podrá superar el coste del contrato unitario de todo el inmueble.
Incentivos fiscales y recargos para movilizar el mercado
La norma también pretende premiar las buenas prácticas en el negocio del alquiler y penalizar la vivienda vacía o turística. De esta forma se establecen una serie de fórmulas:
- Alivio para rentas medias y bajas: se introduce una deducción del 10 % en el IRPF para los inquilinos de viviendas habituales dentro de estos tramos de ingresos.
- Premios a los arrendadores: aquellos propietarios que decidan reducir el precio de sus alquileres se beneficiarán de importantes rebajas fiscales en el IRPF. Por el contrario, la vivienda protegida con blindaje permanente disfrutará de un IVA superreducido.
- Mayor presión fiscal al desuso: los ayuntamientos quedan habilitados para aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas de uso turístico y a aquellos pisos que permanezcan vacíos de forma injustificada.
Nuevas herramientas de financiación y ahorro
El Gobierno activa recursos públicos para facilitar el acceso a la propiedad y fomentar un modelo constructivo más eficiente.
- Mecanismo 'TU CASA': se crean préstamos públicos a interés cero y sin comisiones de hasta 50.000 euros destinados a financiar la adquisición de la primera vivienda habitual.
- Impulso a la edificación: se pone en marcha el Fondo de Vivienda de Impacto Social y se despliegan líneas de avales específicas para potenciar la vivienda industrializada.
- Inversión estratégica ciudadana: paralelamente, la norma modifica la Ley de los Mercados de Valores para introducir la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. este nuevo producto financiero permitirá a los ciudadanos particulares canalizar sus ahorros directamente hacia proyectos de inversión estratégica en el marco europeo.