El acuerdo alcanzado en materia de vivienda por el PSOE y Unidas Podemos para salvar los presupuestos abre la puerta a limitar los alquileres de los pisos pertenecientes a grandes propietarios -entendido aquí como aquellos con más de diez viviendas como los fondos de inversión- y a subir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de aquellos pisos que estén vacíos en las llamadas zonas tensionadas por el alto precio de los arrendamientos. Algo que en última instancia estará en manos de los gobiernos autonómicos y los ayuntamientos, muchos de los cuales ya han dicho que no aplicarán la nueva normativa.
En cualquier caso, ¿cuántos pisos podrían verse afectados por la nueva normativa? La respuesta no es sencilla porque solo hay estimaciones y los datos que se pueden consultar o no están lo suficientemente desagregados o son muy antiguos, como la estadística de pisos vacíos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestra una fotografía que ya tiene 10 años.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana estima que el 15 % de la vivienda en España está en manos de los llamados grandes tenedores. Y que la medida acordada afectará a 150.000 pisos de alquiler ubicados en aquellas ciudades o zonas donde el alquiler ha subido cinco puntos más que el IPC en los últimos cinco años y donde las familias destinan más del 30 % de sus ingresos a la renta. El dato, explican las fuentes ministeriales consultadas, se basa en las estimaciones de viviendas en alquiler que gestionan las principales entidades privadas en el conjunto de España.
270.000 grandes propietarios de inmuebles
La Dirección General del Catastro, perteneciente al Ministerio de Hacienda, da información sobre los propietarios que tienen más de diez inmuebles a su nombre: 269.547 en toda España menos País Vasco y Navarra, apenas el 1 % de todos los propietarios. Pero no permite saber si son pisos u otro tipo de bienes que también se inscriben en el catastro (como pueden ser las plazas de garaje no anejas a la vivienda) o cuáles son personas jurídicas y cuáles particulares.
En términos absolutos el mayor número de propietarios con más de diez inmuebles se concentra en Madrid y Barcelona -con más de 50.000 de estos propietarios entre las dos provincias-, y la zona de Levante. Sin embargo, en términos relativos al número de inmuebles la mayor proporción de grandes tenedores de inmuebles está en Ourense (más del 2 %), seguido de Soria, Burgos, Las Palmas y Baleares.
Los grandes propietarios, mayoritariamente personas jurídicas
A pesar de que no se puede conocer el número exacto de grandes tenedores de vivienda que hay en España en estos momentos, el catastro ofrece otra estadística -la de “altas en bienes inmuebles de uso residencial desde 2008”- que sí aporta un dato relevante: la mayor parte de los propietarios que inscriben más de ocho viviendas son personas jurídicas, no personas físicas.
En los últimos 13 años, se han inscrito más de 3,8 millones de viviendas, de las que 1,7 millones (el 45 %) pertenecen a altas de más de ocho inmuebles por parte de empresas, mientras que los registros de este mismo número de pisos por parte de particulares no llegan a los 40.000.
Sin datos recientes de vivienda vacía
El acuerdo cerrado sobre vivienda también incluye la posibilidad de que los ayuntamientos suban el IBI hasta un 150 % en las zonas tensionadas a aquellos pisos de propietarios de más de cuatro que estén vacíos sin justificación, lo que excluye las segundas residencias. De hecho, el INE define una vivienda vacía como aquella que “no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie”.
Si el problema de los datos del catastro era que no estaban los suficientemente desagregados, en el caso de las viviendas vacías la dificultad estriba en que el único dato que existe es el del Censo de Población y Vivienda de 2011 que se dio a conocer en 2013. La estadística se elabora cada 10 años y ahora mismo se está haciendo el trabajo de campo correspondiente a 2021.
Hace diez años había en España más de 25,8 millones de viviendas, de las que algo más de 3,4 (el 13,7 %) eran viviendas vacías. Cuatro de cada diez estaban ubicadas en ciudades de más de 50.000 personas y solo estaban en buen estado 2,8 millones de ellas. El municipio con mayor porcentaje de viviendas vacías (un 60 %) era Yebes, en Guadalajara, ejemplo de las macrourbanizaciones que se construyeron y se quedaron sin vender por el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Cerca de 460.000 viviendas nuevas sin vender
De hecho, la crisis económica elevó el stock de vivienda nueva sin vender hasta los 650.000 inmuebles. A 31 de diciembre de 2020, ese remanente roza todavía los 457.000 pisos, una cifra que apenas se ha alterado en los tres últimos ejercicios, según el Informe sobre el stock de vivienda nueva 2020 [.pdf] del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
En términos absolutos, la mayoría de estos inmuebles se encuentran en Madrid (más de 45.000), en Barcelona (43.000), la Comunidad Valenciana y Toledo. El stock -que se calcula sobre datos de enero de 2004- supone el 1,77 % de todo el parque de vivienda residencial de España. En el caso de Castellón, el stock de vivienda nueva roza el 6 % de todo el parque, mientras que en Toledo casi alcanza el 5 %.