La Junta de Andalucía ha aprobado un decreto ley para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda que contempla la expropiación de viviendas de forma temporal para evitar los desahucios de familias con riesgo de exclusión social y que incluye también medidas para fomentar el alquiler de pisos vacíos propiedad de bancos e inmobiliarias con multas de hasta 9.000 euros en el caso de que no las saquen al mercado y las mantengan cerradas.
El Gobierno andaluz apela al "derecho a la vida y a la integridad física y psíquica" de las familias afectadas por un desahucio para justificar esta medida basada en la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. El ministro de Justicia, Alberto Ruiz Gallardón, ha anunciado que estudiará el "encaje legal" de la medida.
El decreto ley se ha publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) y entra en vigor el 10 de abril de 2013. Estas son las principales preguntas y respuestas sobre la nueva normativa andaluza:
¿En qué consiste la expropiación de viviendas?
Andalucía prevé la expropiación temporal del uso de las viviendas que se encuentren inmersas en un proceso de desahucio cuando las familias que viva en ellas se encuentren "en especiales circunstancias de emergencia social". En estos casos, se declarará de "interés social" la expropiación forzosa.
El tiempo máximo de expropiación será de tres años a contar desde la fecha del lanzamiento acordado por el juez en los procedimientos puestos en marcha por entidades financieras o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos.
¿Qué familias pueden pedir la expropiación?
Para solicitar a la Junta de Andalucía que expropie la vivienda al banco, es necesario que la casa sea la residencia habitual y permanente de la familia, que el afectado tenga la condición inicial de propietarios y deudores hipotecarios, y que el desahucio pueda generar "una situación de emergencia o exclusión social".
Hay que cumplir además tres requisitos económicos: "que el procedimiento de ejecución hipotecaria sea consecuencia del impago de un préstamo concedido para poder hacer efectivo el derecho a la vivienda"; que los ingresos de la unidad familiar no superen los 1.597,53 euros al mes (tres veces el IPREM); y "que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, provocando una situación de endeudamiento sobrevenido".
Se entenderá que ocurre esta última circunstancia cuando el esfuerzo que suponga la letra de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,5 y suponga más de un tercio de los ingresos familiares.
¿Tienen preferencia las familias con hijos menores?
La norma publicada en el BOJA establece que las solicitudes se tramitarán según se vayan presentando salvo en los casos de especial vulnerabilidad o en el caso de desahucio inminente.
Se entiende que existe un supuesto de especial vulnerabilidad cuando el lanzamiento afecte a "familias con menores de edad, mayores dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género o personas desempleadas sin derecho a prestación".
¿Tendrán que pagar algo las familias?
La Junta de Andalucía ha explicado que abonará el 2% del justiprecio (la cuantía que se fije para la expropiación del bien) al banco que resulte expropiado.
La familia beneficiada tendrá que pagar parte de ese dinero para contribuir al pago de este concepto en una cuantía que no podrá superar en ningún caso el 25% de los ingresos de la unidad familiar que conviva en la vivienda ni ser superior al justiprecio en sí.
¿Qué documentación hay que presentar?
La familia que quiera acogerse a una expropiación temporal tendrá que presentar una solicitud dirigida al efecto y la documentación que acredite que se encuentra en un proceso de desahucio. Al margen tendrá que presentar la siguiente documentación acreditativa de:
- La situación económica de la persona interesada: certificado de rentas y de patrimonio en su caso de los cuatro últimos ejercicios; las tres últimas nóminas; certificado de la cuantía mensual recibida en concepto de prestación de desempleo o subsidios; certificado de salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas; en el caso de autónomos certificado de su salario mensual o de la prestación por cese de actividad; y la autorización a la Administración para consultar datos fiscales y de la Seguridad Social. También puede limitarse a presentar esta última autorización.
- Los ingresos por los miembros de la unidad familiar en los mismos términos que los descritos anteriormente.
- El número de personas que habitan la vivienda: libro de familia o documento de pareja de hecho y certificado de empadronamiento.
- Titularidad de los bienes: certificado del registro de la propiedad y escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria.
- Declaración responsable del cumplimiento de los requisitos.
- Informe de los Servicios Sociales del Ayuntamiento del municipio sobre la situación de emergencia o exclusión social en la que puede quedar el beneficiario en caso de desahucio.
¿Qué duración tendrá la expropiación? ¿Qué pasará después?
La expropiación temporal del uso de la vivienda tendrá una duración máxima de tres años aunque podrá ser menor si antes de que se cumpla este plazo cambian las circunstancias de la familia beneficiada de forma que "pueda ejercer el derecho de una vivienda digna y adecuada en términos análogos a los que posibilita la vivienda que fue objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria".
También se suspenderá la expropiación si el beneficiario pierda esta condición por incumplir los requisitos anteriormente detallados.
El decreto ley no contempla como tal la prórroga de la expropiación temporal aunque la Junta de Andalucía no ha descartado que pueda ampliarse el plazo.
¡La consejera de Fomento y Vivienda, Elena Cortés, ha señalado, cuando la prensa le ha preguntado en los últimos días sobre qué ocurre si se agota el plazo de tres años, que espera que en ese momento haya un Gobierno de la nación "capaz de paralizar los desahucios".
¿Se puede pedir si el proceso es anterior al decreto ley?
El decreto ley de Andalucía establece que la expropiación se podrá llevar a cabo en los procesos de desahucio iniciados antes de su entrada en vigor, "en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento o se hubiese producido el lanzamiento después de la entrada en vigor del mismo pero la vivienda esté desocupada".
¿Estoy obligado a alquilar una casa vacía si soy un particular?
El decreto ley establece una serie de medidas para incentivar el alquiler de las viviendas vacías con un sistema de sanciones de hasta 9.000 euros pero solo aplicables para entidades financieras e inmobiliarias.
Las viviendas deshabitadas de particulares no serán objeto de sanciones. Quedan también excluidas las edificaciones destinadas a turismo como los apartamentos, las viviendas de particulares que se usen para "esparcimiento o recreo" y las viviendas que se alquilen por temporadas.
¿A qué se considera una vivienda vacía?
La normativa andaluza establece que se considerará que una vivienda está vacía cuando no se destine efectivamente a uso residencial durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día que estuvo habitada.
Se considerará también que la vivienda no está habitada cuando no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o presente un consumo nulo o muy bajo.
¿Cómo se comprobará que la vivienda está vacía?
Entre los indicios que se tendrán en cuenta para considerar una vivienda deshabitada y abrir un procedimiento para declararla como tal están los datos del padrón de habitantes y otros registros públicos de residentes.
Los consumos "anormalmente bajos o carencia de suministros". Se considerará vacía si consume menos de 0,21 metros cúbicos de agua por vivienda y mes o menos de 2,47 metros cúbicos al año o menos de 24 kilowatios hora por vivienda y mes o 291 kilowatios hora por vivienda y año.
Se tendrán también en cuenta la recepción del correo o notificaciones en otro domicilio, "utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas" y "declaraciones o actos propios de la persona titular de la vivienda".
Serán indicios también las "declaraciones de los titulares de la vecindad" y la negativa injustificada de facilitar las comprobaciones de la Consejería competente.